Immobilienrecht

Für Investoren, Immobilienfonds und Family Offices verhandeln wir den An- und Verkauf von Wohn-, Gewerbe- und Spezialimmobilien, führen die Legal Due Diligence durch und strukturieren ein sicheres Vertragsabwicklungsverfahren.

Als Immobilienanwälte entwerfen wir Verträge u.a. für asset-, share-, forward, sale-and-lease-back Deals und Immobilien-Joint-Ventures, gestalten Nachbarschaftsvereinbarungen inklusive grundbuchrechtlicher Sicherungen und führen Gesellschaftsstrukturierungen im Vorfeld einer Transaktion durch.

Als spezialisierte Rechtsanwälte für Immobilienrecht beraten wir beim Abschluss von Miet- und Pachtverträgen und verhandeln Nachträge. Bei Um- und Ausbauten im Bestand sowie Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen begleiten wir unsere Mandanten umfassend, z.B. indem wir passgenaue Modernisierungsvereinbarungen entwerfen.

Neben dieser gestaltenden Tätigkeit stehen wir unseren Mandanten auch in streitigen Auseinandersetzungen zur Seite: sei es nun bei vertragswidrigem Mietgebrauch, Zahlungsrückständen oder gar Mieterinsolvenzen. Wir führen die notwendigen Prozesse und betreiben - falls nötig - die Zwangsvollstreckung und Zwangsräumung.

Wir begleiten unsere Mandanten von der Projektinitiierung bis zur erfolgreichen Platzierung des Investments am Markt. Hierzu schaffen wir für unsere Mandanten das Baurecht, etwa durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen und dem Mitwirken an vorhabenbezogenen Bebauungsplänen. Wir gestalten die Grundstückskaufverträge beim Ankauf, übernehmen das komplette Vertragsmanagement sowie das juristische Nachtrags- und Mängelmanagement während der Bauphase und begleiten den Abverkauf der Einheiten.

Neben dem Mietrecht sind wir für unsere Mandanten Ansprechpartner für sämtliche Fragen, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen. Wir entwerfen und verhandeln Asset-, Property- und Facility-Management-Verträge, prüfen Wartungs- und Versorgungsverträge und begleiten Hausverwalter und Wohnungseigentümer bei kritischen Wohnungseigentumsversammlungen. Auch bei der Revitalisierung/Redevelopment einer Immobilie unterstützen wir unsere Mandanten in allen rechtlichen Fragestellungen.

Im Geschäftsleben bleiben Konflikte nicht aus: Die erworbene Immobilie stellt sich doch nicht als so rentabel heraus, der Mieter weigert sich die vertraglich vereinbarten Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten durchzuführen, der Vermieter behält zu Unrecht die geleistete Mietsicherheit ein.

Solche Ereignisse können nicht nur den Erfolg einer Investition gefährden, sondern existenzgefährdend sein. Für unsere Mandanten prüfen wir die rechtlichen Handlungsalternativen, entwickeln eine pragmatische Lösungsstrategie und verhandeln mit den übrigen Beteiligten. Und ist der Gang zu Gericht nicht zu vermeiden, so setzen wir die Interessen unserer Mandanten engagiert, leidenschaftlich und mit Nachdruck durch.

Sie haben Fragen zu einem dieser Bereiche?

Das Immobilienrecht ist eine Querschnittsmaterie. Viele Rechtsgebiete sind für die Immobilie und ihre wirtschaftliche Nutzung relevant: z.B. das Kaufrecht, das Baurecht, das Kreditrecht oder das Mietrecht. Bei der Beratung haben wir daher als Anwälte für Immobilienrecht immer die möglichen Wechselwirkungen zwischen den einzelnen einschlägigen Rechtsgebieten im Blick.

Ein Beispiel: Beim Erwerb einer Immobilie spielt vor allem das Kaufrecht und die besonderen Regelungen zum Kauf von Grundstücken eine Rolle. Für den wirksamen Eigentumserwerb bedarf es allerdings noch der  Eintragung in das Grundbuch. Damit ist neben dem Kaufrecht auch das Grundbuchrecht relevant. Meistens erfolgt der Kauf auch nicht vollständig mit Eigenmitteln. Vielmehr werden zur Finanzierung der Immobilie Kredite aufgenommen. In diesem Fall hat der Immobilienanwalt bei seiner Beratung auch das Kreditrecht und Kreditsicherungsrecht zu berücksichtigen.

Manchmal existiert die Immobilie aber noch gar nicht, sondern sie soll erst entwickelt werden. Dann sind nicht nur das Kauf- und Grundbuchrecht zu beachten, sondern die entscheidende Rolle kommt dem öffentlichen und privaten Baurecht zu. 

Der Erwerb einer Immobilie bedarf nicht nur eines gut strukturierten und klar formulierten Vertrages, sondern insbesondere einer sorgfältigen Prüfung etwaiger Risiken im Vorfeld des Erwerbs (sog. Legal Due Diligence).

So gilt es insbesondere mögliche öffentlich-rechtliche Beschränkungen (z.B. Baulasten, Reglementierung durch einen Bebauungsplan, Lage in einem Sanierungsgebiet, Denkmalschutz) festzustellen und zu bewerten. Daneben sind etwaige Mietverträge, die durch den Kauf der Immobilie automatisch übernommen werden, auf problematische Regelungen zu untersuchen. Je nach Fallgestaltung hat hier der Anwalt für Immobilienrecht darauf hinzuwirken, dass eine sog. Vollständigkeitsbescheinigung durch den Verkäufer vorgelegt wird. So lässt sich das Risiko eines Schriftformmangels senken.

Vor der eigentlichen Kaufvertragsgestaltung stellt sich die Frage, ob die Immobilie selbst (Asset Deal) oder die immobilienhaltende Gesellschaft (Share Deal) erworben werden soll. Je nach gewählter Strukturierung unterscheidet sich die Komplexität des Vertragswerks und der Umfang der vorgeschaltete Due Diligence.

Im Kaufvertrag über die Immobilie hat der Immobilienanwalt dann insbesondere auf eine klare Regelung der Haftung und Gewährleistung hinzuwirken. Etwaige Garantien von Risiken, die sich aus der Due Diligence - Prüfung ergeben haben, sind im Kaufvertragsentwurf entsprechend abzubilden.

In der immobilienrechtlichen Bestandsberatung spielt natürlich das Mietrecht die entscheidende Rolle. Häufig hängt der Wert der Immobilie unmittelbar von den abgeschlossenen Mietverträgen ab. Nachteilige Regelungen führen im Falle des Exits zu Kaufpreisabschlägen und während der Haltedauer zu einer niedrigeren Rendite.

Daher ist bei Mietvertragsverhandlungen ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, wie die Wertsicherungsklausel ausgestaltet ist, wer welche Nebenkosten trägt und wie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verteilt sind. Daneben ist auf eine sorgfältige Formulierung der vereinbarten Sicherheiten zu achten (Barkaution vs. Bürgschaft, Mieterdienstbarkeit, notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Natürlich muss auch die Mietfläche sowie der Mietzweck möglichst konkret beschrieben werden, um Streitpotential von vornherein zu reduzieren.

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